Publié le 5 juin 2026 — Par Bistrotransactions.com, en partenariat avec l'agence CHR Mibelimmo
Le bail commercial 3/6/9 est le pilier juridique de tout projet de reprise d'un fonds de commerce CHR à Paris. Que vous souhaitiez acheter un bar, reprendre une brasserie ou acquérir un restaurant à Paris, la maîtrise du bail commercial est indispensable : durée restante, montant du loyer, clause de destination, droit au bail, pas-de-porte, indexation ILC… Chaque paramètre influe directement sur la valeur du fonds de commerce et sur la rentabilité de votre projet. Bistrotransactions.com, en partenariat avec l'agence CHR Mibelimmo, vous propose ce guide complet pour comprendre, analyser et négocier votre bail commercial avant toute signature.
Un bail commercial 3/6/9 est un contrat de location d'un local commercial d'une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans. C'est le type de bail le plus courant pour les bars, brasseries et restaurants à Paris. Encadré par la Loi Pinel (2014), il relève du régime des baux commerciaux et protège le locataire grâce à la notion de propriété commerciale, c'est-à-dire le droit au renouvellement du bail à son terme, sauf motif légitime du bailleur. À ne pas confondre avec le bail dérogatoire (ou bail précaire), plus court et beaucoup moins protecteur, souvent utilisé pour des occupations temporaires ou des tests d'activité.
La durée restante est un critère déterminant. Un bail avec moins de 3 ans restants est moins valorisé qu'un bail récemment renouvelé. À l'inverse, un bail avec 6 ans ou plus restants constitue un atout majeur pour rassurer une banque et faciliter le financement du fonds de commerce. Pensez aussi au congé triennal : le preneur peut, en principe, donner congé à chaque échéance de 3 ans en respectant le préavis prévu au contrat et par la loi.
Le loyer commercial est exprimé en HT/HC. À Paris, il varie entre 2 000 € et 8 000 € HT/mois selon l'emplacement et la superficie. Pour préserver la rentabilité, il ne doit généralement pas dépasser 8 à 10 % du chiffre d'affaires prévisionnel. Son évolution est souvent indexée sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), publié trimestriellement par l'INSEE. N'oubliez pas d'auditer séparément les charges annexes : taxe foncière, charges de copropriété, entretien, assurances et autres refacturations.
Elle définit les activités autorisées. Vérifiez que la clause autorise l'exploitation d'un débit de boissons avec licence IV. Pour un projet CHR, elle doit idéalement mentionner explicitement la restauration, le débit de boissons, la vente à emporter, et la terrasse si elle est exploitée. Une clause trop restrictive peut bloquer votre projet, limiter votre concept ou compliquer une future évolution de l'activité.
C'est la valeur marchande du bail commercial, distincte du fonds de commerce, pouvant représenter une part significative du prix de cession. Le droit au bail correspond à la valeur du bail lui-même et est en général versé au cédant, c'est-à-dire au locataire sortant. Il faut le distinguer du pas-de-porte, qui est une somme d'entrée demandée par le bailleur lors de la signature du bail. Dans les transactions CHR à Paris, ces deux montants sont courants et peuvent parfois s'additionner dans le prix global.
Le bail doit autoriser l'installation et l'entretien d'un système d'extraction conforme. En copropriété, vérifiez l'accord du syndic. Une hotte non autorisée peut bloquer l'exploitation.
Si l'établissement dispose d'une terrasse, le bail doit préciser les conditions d'utilisation. Vérifiez également l'autorisation de voirie (AOT) auprès de la mairie de Paris.
Le bail doit autoriser la cession du bail avec le fonds de commerce. Certains bailleurs imposent un droit de préemption ou des conditions restrictives qui peuvent bloquer une future revente.
Négociez une franchise de loyer si des travaux de mise aux normes sont nécessaires. La loi Pinel encadre la répartition des charges de travaux entre bailleur et preneur.